Durante la última década, el mercado inmobiliario destinado a fines turísticos se ha expandido, desarrollado y, sobre todo, ha ido cambiando las reglas del juego, como recientemente ocurrió con el fenómeno del co-living. Ahora encontramos un gran número de particulares que acceden al mercado creando un modelo novedoso de alojamiento en el cual, tanto la parte ofertante del servicio, como la destinataria, son particulares, no grandes operadores.
La búsqueda del abaratamiento de costes ha motivado que el mercado hotelero haya tenido que reinventarse con el fin de adaptar los alojamientos turísticos a las nuevas necesidades cambiantes y cada vez más globalizadas del mercado, reconvirtiendo sus activos en modelos más rentables y buscando nuevas vías de financiación para sus proyectos.
Todo ello ha supuesto la creación de una nueva línea de negocio denominada “Hotel en condominio” o más comúnmente conocido como “Condohotel”, consistente en un interesante esquema inmobiliario –que mezcla el mundo puramente civil de la propiedad horizontal con el mercantil de las sociedades de capital– en el que un hotel se compone de diferentes fincas registrales, independientes entre sí (normalmente en habitaciones o sub-estancias), que son propiedad, a su vez, de distintos inversores.
Pese a que cada unidad registral es propiedad de un inversor distinto, el hotel en su totalidad opera como una única entidad o negocio, bajo una misma empresa gestora que se encarga de la llevanza diaria del hotel, así como del mantenimiento, la prestación de los servicios y la comercialización propiamente dicha de las habitaciones o estancias.
Por ende, un hotel en condominio combina dos aspectos clave:
- La existencia de una propiedad individual y separada del resto, adquirida por un inversor, correspondiente con una habitación o apartamento que forma parte de un edificio o unidad registral superior. Ello supone que cada inversor, como es lógico, tenga una serie de derechos sobre su propiedad;
- La existencia de un negocio común, correspondiente con el negocio hotelero o turístico que engloba a todas las unidades que conforman el edificio (hotel). Todas las unidades se gestionan, por ende, en su conjunto como parte de un hotel tradicional, administrado por una compañía operadora especializada que se encarga de prestar los servicios típicos de este mercado (recepción, limpieza, reservas y mantenimiento);
Una de las peculiaridades de esta línea de negocio es que, habitualmente, los propietarios de sus unidades registrales pueden usar su propiedad durante determinados períodos de tiempo (según lo pactado) y, cuando no la destinan a uso propio, se pone a disposición del público general.
¿Cómo se configura esta actividad económica a nivel societario?
Para que el hotel en condominio sea explotado de la manera más eficiente económicamente, es necesario contar con una estructura societaria bien definida.
El primer paso, es que cada uno de los operadores particulares cedan el usufructo a favor de la gestora que se configurará como una sociedad limitada, generalmente.
Es en el momento de ceder los derechos de uso y disfrute sobre cada uno de los inmuebles donde se configura el plazo de la cesión, la contraprestación económica, las facultades de uso y disfrute que restan a favor del cedente, etc.
Una vez la sociedad gestora ostenta los derechos de uso y disfrute de los alojamientos, se encarga de todos los aspectos relativos a la gestión hotelera (como si se tratase de una estructura hotelera ordinaria).
Dicha cesión puede producirse de dos maneras distintas:
- Cediendo contractualmente los derechos de uso y disfrute a favor de la sociedad gestora, por un plazo determinado y prorrogable.
En este caso estamos ante un inversor pasivo que solo espera recibir los frutos de su inversión y que suele pagar una cuota de mantenimiento a la sociedad gestora para que mantenga la explotación de su inmueble y únicamente le reporte los beneficios.
- Cuantificando el valor de dichos derechos de uso y disfrute y aportándolos a la sociedad como una aportación no dineraria al capital, art. 63, 67 y ss. de la Ley de Sociedades de Capital (en adelante, “LSC”).
Este caso implica la entrada de los propietarios en el capital social, como socios, en virtud de lo cual se les conferirán:
- Derechos políticos como socio que le permitirán asistir a las juntas generales y participar de las decisiones que se adopten sobre la gestión de la sociedad.
- Derechos económicos (dividendos) que le proporcionarán la contraprestación por la cesión de su derecho de uso y disfrute, art. 273 LSC. En este punto, lo interesante es que aquellos particulares que cedan el usufructo de los inmuebles a favor de la sociedad reciban a cambio un mayor porcentaje sobre los beneficios que el resto de los socios puramente capitalistas.
Dicho porcentaje podrá fijarse con cargo a beneficios distribuibles, de manera que, se compense económicamente a los inversores, como socios, con cargo al resultado de la explotación económica – una vez detraídos gastos y tributos –, por tanto, no será necesario para el propietario pagar una cuota mensual de mantenimiento y la sociedad gestora se asegurará cubrir los gastos de la explotación económica antes de pagar a los socios.
Conclusión
No cabe duda de que el modelo de hotel en copropiedad es una opción atractiva para inversores que buscan obtener ingresos provenientes del sector turístico, con un riesgo mucho más limitado, sin necesidad de asumir una gestión diaria y, además, con el gran beneficio de poder hacer uso y disfrute personal de su unidad durante determinados períodos. En resumen, el hotel en copropiedad ofrece un equilibrio entre la flexibilidad de uso personal y la posibilidad de generar ingresos pasivos, pero requiere una planificación y análisis legal riguroso para maximizar sus beneficios y minimizar los riesgos jurídicos y financieros que conlleva.
