La cláusula Rebus Sic Stantibus y los arrendamientos de locales de negocio. Primeras resoluciones judiciales

Derecho Civil 0 David CallejaDavid CallejaBeatriz de HoyosBeatriz de Hoyos
Introducción

De una forma u otra –y en mayor o menor medida– el COVID-19 ha traído consigo consecuencias reales para la vida de las personas, tanto físicas como jurídicas, en general. No sólo hemos observado las feroces consecuencias sanitarias que la pandemia ha supuesto, sino que –por desgracia– éstas han ido acompañadas por los lógicos “efectos colaterales” que de cualquier crisis se derivan. 

Efectivamente, la economía mundial ha sufrido uno de los peores golpes que jamás se hayan conocido remontándose los datos negativos a niveles históricos, siendo cada vez más y más difícil encontrar soluciones a los problemas que se han generado a lo largo del último año. 

Nos hemos tenido que enfrentar a una situación jamás vista, la cual parecía –y sigue pareciendo– enormemente difícil de vencer. Ello, unido a que vivimos en un mundo en constante movimiento, ha conllevado necesariamente la improvisación de soluciones en todos los ámbitos cotidianos para tratar de luchar contra este enemigo común. 

Hemos visto cómo autoridades y personal sanitario han trabajado a contracorriente haciendo todo lo que estaba en su mano buscando soluciones de la forma más eficaz posible; también hemos visto como la figura del “ERTE” ha supuesto una salvación para todos los empresarios que veían sus negocios cerrados de forma preceptiva y que no encontraban salida alguna, no pudiendo hacer frente a los sueldos de sus empleados. 

Y, en cuanto al ámbito del Derecho, ¿Ha tenido que adaptarse la Justicia a la situación actual? 

Efectivamente, no sólo en el ámbito del derecho laboral los tribunales han tenido que detenerse y empezar a analizar nuevas soluciones, posibilidades y estudiar la aplicación de una determinada doctrina que –hasta el día de hoy– casi era más teórica que práctica.

Con esto, nos referimos a la llamada Cláusula “Rebus Sic Stantibus”, la cual ha pasado de ser una gran desconocida −de creación jurisprudencial, que vino a perfilarse en España tras la gran crisis económica sufrida en el año 2008 (y posteriores)− a ser una de las más invocadas en los últimos meses. 

España, sin embargo, ha sido uno de los últimos países europeos en incorporar a su normativa legal la referida cláusula, la cual es también conocida como “teoría de la imprevisión”, y la misma permite revisar un contrato cuando surgen circunstancias distintas a las existentes en el momento de su firma, que provocan que las prestaciones de alguna de las partes sean excesivamente gravosas, rompiéndose el equilibrio económico del contrato. 

¿Qué ocurre con el principio “Pacta Sunt Servanda”?

Esta locución latina se traduce como “lo pactado obliga”, expresando que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado. Constituye un principio básico del Derecho Civil español, el cual se ve claramente reflejado en preceptos como el 1081, 1091, 1256 y 1258 del Código Civil, señalando el segundo de ellos que “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos”.

Por lo tanto, claramente encontramos un enfrentamiento entre dos posturas totalmente opuestas, y por ello cabe preguntarse, ¿Cuál es la correcta? ¿Cuál predomina? 

Teniendo en cuenta que el Derecho –como observamos de forma diaria– se adapta constantemente a las necesidades de la sociedad, a la cual −de una forma u otra− sirve en aras de conseguir un equilibrio lo más justo posible, no sería correcto afirmar que una de las dos posturas es más correcta que la otra; pese a que el principio en el que se asienta toda la teoría contractual es el “pacta sunt servanda”, con el fin último de garantizar la mayor seguridad jurídica a la sociedad, lo cierto es que la realidad puede cambiar de forma significativa. Ello conduce irremediablemente a pensar que pese a que en un momento determinado –momento en que nació la relación contractual entre las partes– se  buscaban unos fines concretos, los cuales se sustentaban en una realidad aparentemente fija y unas condiciones determinadas, éstas pueden verse enormemente afectadas, alteradas, lo que podría dar lugar a que alguna de las partes deseara cambiar la regulación del contrato (o, lo que es lo mismo, de haberse dado en el momento de la firma la situación concurrente en la actualidad, alguna de las partes jamás hubiese formalizado el contrato con las prestaciones que pactó en aquel momento, al ser ello inasumible).  En consecuencia, el Derecho no puede permanecer inmóvil ante la decadencia de un contrato por circunstancias sobrevenidas y ajenas a la voluntad de las partes, porque supondría permitir una situación injusta. 

Los debates doctrinales han sido muy intensos, generándose opiniones totalmente contrapuestas. Los tribunales han sido cautos a la hora de aplicar una doctrina como la Rebus Sic Stantibus. Sin embargo, y pese a examinarse exhaustivamente cada caso concreto, las primeras respuestas al respecto van llegando y nos permiten pronosticar que la Justicia española aplicará de manera amplia dicha doctrina de creación jurisprudencial. 

 

Primeros pronunciamientos al respecto. Autos aplicando medidas cautelares

Si bien las consecuencias negativas que esta pandemia puede traer consigo en el ámbito contractual privado pueden ser muy extensas, nos centraremos en este apartado en analizar las relaciones arrendaticias de locales de negocio, ya que éstas son unas de las que más se han visto afectadas por lo acaecido con el COVID-19.

Vamos a centrar el análisis en los pronunciamientos de los diferentes Juzgados a la hora de aplicar o no determinadas medidas cautelares en aras de restablecer una equidad en las prestaciones entre las partes contractuales; en especial, en supuestos relativos a arrendatarios cuyos negocios han sido cerrados temporalmente o cuyo nivel de ventas ha disminuido de forma muy sensible y que no pueden cumplir sus obligaciones contractuales. Esta realidad se traduce en procedimientos judiciales en los que los arrendadores persiguen el desahucio por falta de pago de sus inquilinos y los arrendatarios una revisión de la renta arrendaticia en aplicación de la referida cláusula Rebus Sic Stantibus.

Pese a que los Autos −que se han venido a dictar hasta el momento− no prejuzgan sobre el fondo del asunto, sí muestran la clara aplicación de la mencionada doctrina. Las solicitudes de los particulares vienen a dividirse en dos pretensiones: la primera de ellas es la suspensión de la ejecución de las garantías con diversas modalidades; y, la segunda se subdivide en la reducción o en la suspensión provisional del pago de la renta.

En cuanto a la primera de las pretensiones, resultan especialmente relevantes dos Autos dictados por los Juzgados de Primera Instancia de Zaragoza y Madrid:

  1. Auto del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Zaragoza, n.º 124/2020, de 29 de abril: en este caso, un franquiciado solicitó al tribunal que impidiera al franquiciador (una sociedad del grupo Adidas) ejecutar las garantías que le cubrían de los impagos. Se pronunció el magistrado en el Auto por el cual estimó que “es más que probable que la situación económica derivada de las medidas de cierre de establecimientos abiertos al público haya tenido incidencia notoria en el desarrollo de la relación contractual existente entre las partes, relación que en base a los términos contractuales tiene un componente sinalagmático”. Asimismo, considera el magistrado que, de ejecutarse las garantías por el franquiciador, se pondría claramente en peligro la continuidad de la actividad del franquiciado por lo que existiría un riesgo de frustración de la finalidad del contrato.
  2. Auto del Juzgado de Primera Instancia n.º 60 de Madrid , n.º 155/2020, de 30 de abril: en este caso, CELSA (grupo siderúrgico), debido al impago de uno de los plazos acordados, solicita al Tribunal una medida cautelar en aras de que impidiera que el sindicato bancario ejecutara la cláusula del reembolso inmediato de un préstamo de 900 millones de euros. Este Auto es enormemente importante debido al precedente que sienta en materia de préstamos bancarios. Se destaca en el Auto que “es notorio que la situación provocada por la pandemia del COVID-19 ha supuesto una caída brusca de la producción y de la demanda y que se ha producido una caída a plomo de las ventas del grupo” así como que “una situación tan excepcional y sin precedentes como la paralización de la economía ocasionada por el COVID-19 está afectando a la economía mundial”. Es por ello que el Juzgador considera adecuada una “necesaria adaptación de las instituciones a la realidad social del momento y una evolución de la doctrina jurisprudencial favorable a una aplicación normalizada de la figura de la rebus sic stantibus”.

Respecto de la segunda de las pretensiones (reducción o suspensión temporal del pago de la renta), la cual está siendo mucho más común –y mejor aceptada hasta el momento por los tribunales–, resultan especialmente importantes varios Autos: 

  1. Auto del Juzgado de Primera Instancia n.º 31 de Barcelona, n.º 348/2020, de 21 de septiembre: al contrario que el anterior, este Auto desestima la adopción de la Medida Cautelar. En este caso, la razón principal de la desestimación es la no acreditación por parte del arrendatario de la difícil situación económica que dijo estar atravesando, la cual −en teoría− le condujo a solicitar la reducción temporal del pago de la renta. 
  2. Auto del Juzgado de Primera Instancia n.º 81 de Madrid, n.º 447/2020, de 25 de septiembre: mediante el mismo se acuerda la suspensión del pago de la renta mientras sea imposible el desarrollo de la actividad con normalidad en el local (sala de fiestas y mediando un contrato de larga duración). Asimismo, se obliga al arrendatario a reanudar el abono del 50% de la renta en el momento en que pueda volver a desempeñarse la actividad con normalidad.
  3. Auto de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, n.º 43/2021, de 10 de febrero: dicho Auto ha considerado como justificada la aplicación de la referida cláusula por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Valencia, el cual acordó cautelarmente la reducción de un 50% de la renta mínima mensual pactada en la adenda del contrato de arrendamiento de industria de un hotel desde junio del año 2020, hasta el dictado de la sentencia (y la posibilidad de mantener dicha medida a partir de marzo de 2021 de haber subsistido las restricciones legales de aforo y acceso en frontera a turistas europeos). Resulta muy interesante este Auto puesto que la apelante esgrimió la falta de apariencia de buen derecho en cuanto a que la propia previsión contractual estableció una renta fija y otra variable cuyo objeto era –precisamente– mitigar el riesgo, lo que excluiría la aplicación de dicha doctrina. Con respecto a esto, se considera por la Sala que el hecho de haberse pactado una renta variable en función de la facturación no afecta al “fumus boni iuris” ya que no implica que se hubiera previsto una situación como la descrita ni que su finalidad fuera paliar los efectos de una pandemia por nadie imaginable.

Asimismo, la apelante trató de argumentar la no procedencia de la medida cautelar en cuanto a la “falta de acción” o “capacidad de reacción” del demandante. Pues bien, la Sala contesta que “no es de recibo la afirmación –o recriminación– que efectúa la apelante en el sentido de que la mercantil demandante no adoptara medidas para paliar o minorar los efectos desfavorables de la crisis sanitaria, pues realmente es difícil imaginar cuáles podrían haber sido dichas medidas ante una situación como la descrita, y cuando todas las empresas del sector han sido incapaces de eludir o paliar los ruinosos efectos de la crisis sanitaria mundial, sin que pueda exigirse a la entidad deudora una prestación desmedidas y exorbitante en este sentido ni la adopción de hipotéticas medidas paliativas que nadie hasta el momento ha podido imaginar ni mucho menos de aplicar ante una crisis que ha sido –y está siendo– histórica y letal para la economía (y para la sociedad en su conjunto), en especial en el sector turístico y la hostelería, por lo que sin perjuicio de lo que pueda en definitiva resolverse en la sentencia que se dicte, se aprecia la concurrencia de apariencia de buen derecho en la medida cautelar interesada.” 

Conclusiones

Como hemos podido ver, y seguimos viendo cada día, el Derecho –al igual que el resto de ámbitos y sectores de la sociedad– también se está adaptando con el fin de proporcionar la mayor seguridad jurídica y equidad, dentro de lo posible, a las personas físicas y jurídicas, con el objetivo de salvaguardar los derechos de éstas; cuestión que resulta especialmente compleja en situaciones como las analizadas, en las que hay dos o más partes contrapuestas con diferentes pretensiones, obligaciones y derechos, y en las que el Derecho debe intentar proteger los intereses de todas ellas por igual (sin conceder ventajas a unas respecto de las otras), recurriendo –incluso– a figuras como la Cláusula “Rebus Sic Stantibus” que, en circunstancias normales, no entrarían en juego.

Si bien actualmente, por el escaso tiempo transcurrido desde que se comenzaron a derivar consecuencias desfavorables de la pandemia, todavía son pocas las resoluciones dictadas que tratan esta cuestión, cada día salen nuevas resoluciones a la luz, a las que deberemos estar muy atentos con el fin de conocer cómo realmente la pandemia puede llegar a alterar –entendemos, provisionalmente– los derechos y obligaciones de las diferentes partes en un contrato, y –así– poder obrar en consecuencia en los distintos negocios jurídicos.


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