A vueltas con las comprobaciones de valor de la Generalitat Valenciana

Derecho Inmobiliario 0 Sergio SegarraSergio Segarra

En los últimos años hemos asistido a los continuos reveses que han sufrido los diferentes métodos de comprobación de valor utilizados por la Generalitat Valenciana, como consecuencia de sentencias dictadas por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

La última muestra la tenemos en la Sentencia de 15 de febrero de 2016 de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, que contundentemente declara la nulidad de la Orden 4/2014 de la Generalitat Valenciana, comúnmente conocida como “Orden de Coeficientes”.

Para entender los vaivenes de la Administración tributaria autonómica en esta materia, vamos a analizar seguidamente los métodos utilizados por ella en los últimos años.

Hasta el año 2013, la Generalitat Valenciana se decantaba por utilizar el método de valoración recogido en el artículo 57.1.e) de la Ley General Tributaria: “Dictamen de peritos de la Administración”; para su aplicación un Técnico de la Administración realizaba un informe pericial sobre el valor real del inmueble transmitido. El problema de este método era que los informes eran realizados normalmente partiendo de los datos que figuraban en el catastro, sin que el perito realizase una visita al inmueble y comprobase el estado del mismo y sus características.

La Generalitat Valenciana abandonó el uso de este método tras la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valencia de fecha 1 de octubre de 2013, en la que, en relación con el sistema de valoración utilizado por la Administración, se expuso:

“Este sistema genérico y previo de valoración no está amparado por la ley del impuesto y no puede asimilarse al “dictamen de peritos” del art. 57.1 letra e) de la LGT ; más bien, tal sistema vendría a encajar en la figura de la letra b) del dicho precepto legal, “estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal”.

“Así pues, y recapitulando, hemos de asumir la queja de la parte recurrente según la cual la valoración de la Administración no se cerciora del estado real del inmueble y aplica parámetros no convenientemente individualizados.”

A partir de ese momento la Administración debió pensar que el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana le estaba “sugiriendo”, el uso de otra modalidad de comprobación de valores prevista en el artículo 57 de la ley General Tributaria, por lo que acudió al sistema contemplado en la letra “b” del mismo: “Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.”

Así, con la finalidad de aplicar este método, fue dictando las Órdenes 23/2013, 4/2014 y 1/2015 que establecían unos coeficientes multiplicadores a aplicar sobre los valores catastrales de los diferentes inmuebles; de este modo, aplicando un coeficiente multiplicador que varía según el municipio donde esté ubicado el inmueble al valor catastral del mismo obtendremos su “valor real”.

Según el Anexo I de las citadas Órdenes, la metodología empleada para el establecimiento de los coeficientes se toma como fuente las escrituras públicas de transmisión de inmuebles de los últimos dos años remitidas por los notarios, registradores y propios contribuyentes.

De esta forma, las comprobaciones de valor realizadas por la Administración se simplificaron tremendamente y la Administración durante estos tres años ha procedido a comprobar la práctica totalidad de las operaciones realizadas, encontrándonos en multitud de ocasiones con valoraciones muy superiores al precio por el que se había realizado la transacción.

Pues bien, como comentábamos, la Sentencia de 15 de febrero de 2016, viene a refrendar lo expuesto en dos sentencias del mismo tribunal dictadas en los meses de octubre (449/2015) y noviembre (483/2015) de 2015, si bien de una manera mucho más clara y contundente, declarando la nulidad de la Orden 4/2014 en base a los siguientes argumentos:

– El Tribunal entiende que la Orden es contraria al principio de jerarquía normativa establecido en el artículo 9.3 de la Constitución Española, ya que la propia Orden no satisface el cumplimiento del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales 1/1993 de 24 de septiembre que establece que “La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda”.

– La Orden incumple el artículo 158 de la Ley 1065/2007, ya que con su publicación no se satisfacen las exigencias de motivación de la comprobación del valor real individual del inmueble concreto a valorar. La comprobación de valores no puede ser automática y genérica, tiene que ser individualizada y su resultado concretarse de manera que el contribuyente al que se notifica el que la Administración considera como “valor real” pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos.

Finalmente el tribunal realiza una manifestación que parece una forma de intentar marcar el camino a seguir por la Administración al señalar que “Por todo lo expuesto, si bien no cabe afirmar que para la comprobación de valores en el ámbito de los tributos analizados resulte proscrita la aplicación del método fijado por el art. 57.1.b LGT, el mismo por su propia naturaleza se revela como poco adecuado para dicho fin. Pero en todo caso, si se procede a su elección, la metodología aplicada por la Administración debe ser lo suficientemente minuciosa y especifica, para que a través de la misma se tengan en cuenta las todas las circunstancias que determinan el valor de un inmueble, circunstancias físicas, económicas, de antigüedad, de calidades constructivas, de estado de conservación obtenga el valor “real” a efectos del ITPAJD o del ISD, y el administrado pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así aceptarlo, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir, o rechazarlos porque los repute equivocados o discutibles y en tal caso, solo entonces, proponer la tasación pericial contradictoria a la que también tiene derecho.”

¿Y a partir de ahora?

La realidad es que la Administración es plenamente conocedora de cómo se realiza correctamente una valoración de un inmueble, ya que en ocasiones lo ha hecho utilizando correctamente el método del artículo 57.1.e) de la LGT, si bien los tribunales han establecido que para la correcta aplicación de este método se requiere que el perito que realice la valoración del inmueble lo visite, lo que a efectos prácticos supone una limitación importante a la hora de realizar un número tan elevado de comprobaciones de valores como el que ha realizado la Administración en los últimos años.

Lamentablemente la Administración tiende a automatizar las comprobaciones porque ello permite aumentar considerablemente su número de actuaciones, siendo consciente de que el número de comprobaciones que no se recurren es muy superior al de las que se recurren, por lo que a pesar de los continuos varapalos de los diferentes tribunales frente a sus abusos en esta materia, parece complicado que opte por hacer correctamente las cosas.
Frente a esto, a los contribuyentes tan solo nos queda reclamar y esperar, como en los casos que anteceden, que con el tiempo los tribunales acaben dándonos la razón.


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