¿Cómo afecta el nuevo Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, a los arrendamientos de locales de negocio?

Fiscal, Noticias Segarra 0 David CallejaDavid Calleja

Ayer, jueves día 23 de abril de 2020, entró en vigor el nuevo Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se recogen una serie de medidas relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en apoyo de las pymes y los autónomos, con el fin de reducir sus costes.

Hemos de tener en cuenta –en primer lugar– que lo contemplado en el Real Decreto-ley 15/2020 (en lo sucesivo, “RD-L”) es únicamente aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (por tanto, a alquileres de locales de negocio, naves industriales, etc.), por lo que las medidas que en él se recogen no son trasladables a los contratos de arrendamiento de vivienda, a los que se refiere otro Real Decreto-ley anterior, concretamente, el 11/2020 de 31 de marzo.

Asimismo, lo contemplado en este nuevo RD-L es aplicable exclusivamente en caso de que el arrendador y el arrendatario no hayan alcanzado previamente algún tipo de acuerdo, sobre la reducción y/o aplazamiento y/o fraccionamiento de la renta arrendaticia, de carácter amistoso.

Dicho cuanto antecede, el RD-L establece medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para aquellos autónomos y pymes en los que, siendo parte arrendataria de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, concurran los requisitos establecidos en el artículo 3 de dicho cuerpo legal.

Así, el RD-L define en su artículo 3 los supuestos en los que los autónomos y pymes pueden solicitar las medidas/ayudas contempladas. Concretamente, para poder acogerse a lo establecido en el RD-L, los beneficiarios deberán cumplir los requisitos siguientes:

  • En el caso de los autónomos (arrendatarios, de un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a su actividad económica):
    1. Estar afiliados y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
    2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
    3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • En el caso de las pymes (arrendatarias, de un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a su actividad económica).
    1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
    2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
    3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

La concurrencia de los anteriores requisitos deberá acreditarse, por parte del arrendatario, de la forma prevista en el artículo 4 del RD-L.

Como hemos señalado, el RD-L establece una moratoria de deuda arrendaticia para aquellos autónomos y pymes que se encuentren en las circunstancias enumeradas en su artículo 3. El procedimiento para solicitar esta moratoria dependerá de si la parte arrendadora es: una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m²; o, un pequeño propietario (persona física).

Así, cualquier autónomo o pyme en la situación prevista en el artículo 3 podrá solicitar la moratoria al arrendador cuando éste sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor.

En el plazo de un mes a contar desde el día 23 de abril de 2020, el autónomo o pyme vulnerable podrá solicitar la moratoria en el pago de la renta arrendaticia (contemplada en el artículo 1.2 del RD-L), que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, siempre que no se hubiese alcanzado un acuerdo amistoso previo −entre ambas partes− de moratoria o reducción de la renta (artículo 1.1 RD-L).

Dicha moratoria en el pago de la renta se aplicará automáticamente y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, así como a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. La renta afectada se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación referida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes indicado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas.

Por otro lado, si el arrendador es un pequeño propietario (persona física), entendido como aquel que cuenta con menos de 10 inmuebles en propiedad, podrá aceptar del inquilino, voluntariamente, previa solicitud por parte de éste (efectuada dentro del plazo de un mes desde el 23 de abril de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado previamente −por ambas partes− con carácter voluntario.

Además, el RD-L prevé la posibilidad de que, en el marco de los acuerdos referidos, las partes contractuales puedan disponer –con total libertad– de la fianza contemplada en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, para destinarla al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Ahora bien, se ha de tener en cuenta que, en caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario quedará obligado a reponer el importe exacto de la parte de la fianza de que se haya dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento (en el supuesto de este plazo sea inferior a un año).

En cualquier caso, como ocurría respecto de los arrendamientos de vivienda, se alcance –en su caso– un acuerdo amistoso o se recurra a lo contemplado en el RD-L, resultará fundamental recoger por escrito la modificación temporal del contrato de arrendamiento que se lleve a cabo, mediante un Anexo al propio contrato firmado por ambas partes, ya que dicho documento servirá para acreditar y justificar ante la Agencia Tributaria cuando se ha efectuado y recibido –respectivamente– el pago de la renta de los meses que se vean afectados.

Por supuesto, señalar que en nuestro despacho quedamos a su entera disposición para proporcionarles más información o cualquier ayuda que pudieran precisar al respecto.

 


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