Introducción: la LO 1/2025 y el “MASC previo” como nueva puerta de entrada al proceso civil. La problemática en materia de propiedad horizontal
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha incorporado en el orden civil un requisito general de procedibilidad: para que la demanda sea admisible, con carácter general debe haberse acudido previamente a un medio adecuado de solución de controversias (MASC). La norma considera que este requisito se cumple no solo mediante fórmulas institucionalizadas (mediación, conciliación u opinión neutral), sino también por vías más flexibles de actividad negociadora, incluso cuando la negociación se desarrolla directamente por las partes o entre sus abogados.
El objetivo declarado es fomentar soluciones extrajudiciales y reservar el proceso para controversias que realmente no hayan encontrado salida previa. (LO 1/2025 art.5).
¿Es obligatorio el MASC cuando un vecino demanda a su comunidad de propietarios?
La respuesta práctica no es única y depende del tipo de acción ejercitada. Un ejemplo especialmente ilustrativo lo ofrece el Auto de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4.ª), de 6 de octubre de 2025 (Auto n.º 206/2025), dictado en apelación respecto de una demanda de procedimiento ordinario presentada por una propietaria contra su comunidad, cuyo objeto era la impugnación de un acuerdo de junta relativo a la determinación de una deuda. En primera instancia, el tribunal inadmitió la demanda por dos razones acumuladas: (i) no acreditar el uso previo de MASC y (ii) no acreditar estar al corriente en el pago de cuotas comunitarias. El recurso se dirigió únicamente contra el primer motivo, el relativo a MASC.
El criterio del Auto de Zaragoza: en impugnación de acuerdos, la lógica interna de la junta puede hacer “innecesario” el MASC
La Audiencia Provincial de Zaragoza estima parcialmente el recurso y fija un razonamiento de interés para la práctica de propiedad horizontal: aunque la impugnación de acuerdos comunitarios no aparece expresamente entre las materias excluidas del art. 5 de la LO 1/2025, en la realidad de este tipo de conflictos hay un elemento estructural que limita la exigibilidad de un MASC “clásico”. La Sala parte de que la impugnación de un acuerdo de junta se sitúa en el ámbito de la LPH, donde la formación, modificación o revocación de acuerdos exige intervención de la junta, mayorías y trámites formales. Desde esa perspectiva, una negociación o mediación dirigida al presidente (como representante) carecería de eficacia para transigir sobre la validez o nulidad de acuerdos, porque el presidente no tendría capacidad real para sustituir la voluntad colegiada de la junta en ese plano.
En otras palabras, para este tipo de asuntos, el “espacio” donde existe una deliberación y negociación verdaderamente útil es, en la práctica, la propia junta de propietarios.
La junta como “actividad negociadora”: el enfoque funcional del requisito de procedibilidad
El Auto ofrece además una idea relevante: la deliberación y decisión que se produce en la junta, con debate entre propietarios, puede considerarse equivalente a una actividad negociadora a efectos del requisito. Así, el razonamiento concluye que, por tratarse de una materia sometida a reglas imperativas y por la necesidad de participación directa de copropietarios, no puede exigirse en estos supuestos una actividad extrajudicial previa en los términos en que se había planteado. La consecuencia práctica que extrae la Audiencia es clara: el recurso debía estimarse en cuanto a la inadmisión por falta de MASC.
El límite práctico que confirma el propio Auto: aunque no exijan MASC, pueden existir otros requisitos que mantienen la inadmisión
Ahora bien, el desenlace del asunto evidencia algo igualmente importante para el propietario que pretenda demandar a su comunidad: aun cuando el tribunal de apelación entienda justificada la ausencia de MASC, ello no garantiza por sí mismo la admisión de la demanda. En el caso concreto, la inadmisión se mantenía por un segundo requisito de procedibilidad aplicado en la instancia: la falta de acreditación de estar al día en el pago de cuotas comunitarias (LPH art.18.2), aspecto que la apelante no discutió en el recurso. La Audiencia declara por ello que ese punto quedó fuera del objeto de la segunda instancia y, en todo caso, añade que el acuerdo impugnado no se refería al establecimiento o alteración de cuotas de participación, lo que excluía la excepción mencionada en la resolución.
El resultado final fue una estimación parcial: se corrige el motivo MASC, pero se mantiene la inadmisión por el requisito de estar al corriente.
¿Qué conclusión se puede extraer de este criterio para orientar al propietario antes de demandar?
La conclusión por el momento es clara: en pleitos de propiedad horizontal, la exigencia de acudir a un MASC previo no siempre es automática, y puede encontrar límites cuando la controversia se centra en la validez de acuerdos de junta, por el componente colegiado e imperativo del régimen de la LPH y por la falta de capacidad del presidente para transigir sobre acuerdos ya adoptados. Sin embargo, incluso en ese escenario, el éxito procesal dependerá también de otros requisitos de procedibilidad o legitimación propios de la impugnación de acuerdos (como la exigencia de estar al corriente en el pago o consignar), que pueden resultar determinantes para la admisión y no quedan neutralizados por el debate sobre MASC.
Por ello, antes de interponer demanda contra la comunidad, la estrategia procesal debe revisar conjuntamente: (i) si el caso exige o no acreditar MASC según su naturaleza y (ii) si concurren los requisitos específicos de la LPH para la acción elegida, evitando inadmisiones por motivos acumulados.
