El fenómeno del que queremos hablar hoy en Segarra es el co-living. Fenómeno que se halla en absoluto auge −en España− desde el año 2020, desde que la pandemia del COVID 19 comenzara, entre otros motivos, debido a los efectos económicos que ésta provocó. Lo cierto es que una vez más la realidad ha sido más rápida que el legislador, careciendo el co-living, en gran parte de las CCAA, incluso a día de hoy, de una regulación clara que dote de seguridad jurídica a promotores y gestores; no obstante, en el presente artículo, vamos a intentar desgranar cuál ha sido la realidad hasta ahora, y cual puede entenderse que va a ser la tendencia en el futuro.

¿Qué es el co-living?

El coliving se describe como una “solución habitacional” o nueva forma de alojamiento que consiste en vivir en espacios comunes y compartidos (como cocinas, salas de estar, baños, gimnasios, piscinas o bibliotecas), mientras se tiene una habitación privada. Este fenómeno surgió en California en torno al año 2018 con el fin de poder dar una respuesta a los problemas de vivienda de los más jóvenes. Actualmente, existe una fuerte implantación en ciudades como Nueva York, Londres o París. En España, el co-living se ha popularizado en los últimos años, sin embargo, a día de hoy se encuentra en la cola europea en número de camas disponibles, pero se encuentra en absoluta expansión, por lo que se prevé que durante los últimos años el crecimiento sea exponencial. Esta solución habitacional tiene sentido en un mundo cada vez más globalizado en el que la idea de movimiento, flexibilidad y socialización son una realidad; pensemos, por ejemplo, en aquellas empresas que destinan a sus trabajadores a determinados lugares durante cortos períodos de tiempo (o no lo suficientemente largos como para alquilar una vivienda al uso), para desarrollar ciertos proyectos, o en estudiantes que realizan prácticas en un lugar distinto a su residencia habitual. El co-living se diferencia de los pisos o apartamentos compartidos en que las áreas compartidas o comunes suelen ser más amplias y de enorme calidad, puesto que la idea central es fomentar la convivencia y el trabajo colaborativo. Otra de las diferencias más importantes es el tipo de servicios que se prestan por el gestor, como normalmente son: limpieza semanal, servicio de lavandería, wifi o Netflix, entre otros. Pese a lo anterior, hasta el momento −según hemos adelantado− la regulación propia es escasísima, generando problemas de encaje regulatorio. Actualmente, el co-living no está regulado de manera específica en la legislación española, lo cual provoca que cada comunidad autónoma tenga que posicionarse, así como que tenga libertad para interpretar y aplicar las normas existentes al co-living de acuerdo con su propio criterio. La problemática principal, radica −a día de hoy− en el tipo de suelo en el que se puede promover o desarrollar una actividad de estas características.

Problemática en torno al uso del suelo

Con carácter general, los usos del suelo son: residencial, aparcamiento-garaje, dotacional, terciario e industrial. Según el tipo de suelo que el Plan General de Ordenación Urbana (en adelante, PGOU) de la ciudad haya fijado, se podrán desarrollar en el mismo una u otra actividades. El problema surge en actividades como el co-living, que pueden englobarse en uso residencial o terciario, según el tipo de servicios que preste el gestor al “co-liver”. Lo cierto es que, hasta la fecha, la única comunidad autónoma que ha regulado el co-living es Cataluña, al que define como “alojamiento de espacios comunes complementarios”. El uso del suelo es de tipo residencial vivienda y fija una serie de condiciones que han de ser cumplidas como que:

• Requiere cédula de habitabilidad.
• Se prohíbe la división horizontal del inmueble al estar enfocado a alquiler.
• El espacio privativo mínimo no puede ser menor a 24 m² y el espacio común mínimo complementario no puede ser inferior a 6 m², sin ser inferior a 36 m² el sumatorio de ambos.

A mayor abundamiento, si un promotor quisiera realizar obras mayores en un edificio para poder adaptarlo a co-living, el tercio de las habitaciones deberán ser reservadas a Vivienda de Protección Oficial (VPO). Esta regulación en Cataluña, parece no ser un gran atractivo para desarrollar allí proyectos de co-living, pues −en general− no sale rentable. En la Comunidad Autónoma de Madrid, si bien tampoco existe ningún Real Decreto que regule la materia actualmente. Sí que se ha llevado a cabo la aprobación inicial del PGOU (el cual se encuentra en estadio preliminar), designando para este proyecto, como uso de suelo adecuado, el uso residencial (en la categoría de residencia compartida). Cabe resaltar que, en la práctica, también existen muchos inversores que han desarrollado sus proyectos en parcelas terciarias. En el caso de la capital, las condiciones a ser cumplidas son que:

• Las unidades privativas deberán tener una superficie mínima de 15 m² y superior a 10 m² por persona.
• Los espacios comunes deberán tener una dimensión mínima de 25 m² para la primera unidad de alojamiento, la cual se aumentará en 5 m² por cada unidad adicional.

 ¿Qué ocurre en la Comunidad Valenciana?

Actualmente tampoco se ha aprobado normativa específica relativa a esta figura, no obstante, es cierto que el Ayuntamiento de Valencia sí que ha mostrado su interés en fomentar la creación de este tipo de viviendas. La Estrategia Urbana Valencia 2030, la cual fue aprobada por el Ayuntamiento en 2021, establece como uno de sus objetivos la promoción de modelos innovadores de alojamiento como el co-living, así como la creación de un marco normativo en el que ampararlo. El PGOU actual de Valencia, establece que los usos residenciales en suelo terciario sólo se permiten cuando se trata de viviendas destinadas a alojamiento turístico, apartamentos turísticos, hoteles y pensiones. Ahora bien, dicho PGOU se encuentra en revisión, por lo que lo más probable es que se produzcan cambios en la normativa relativa a la construcción de co-living en suelo terciario. Por el momento, y ante la ausencia de regulación, lo más prudente es que el uso de co-living ha de quedar dentro del régimen de uso residencial comunitario y no del terciario hotelero.

Tipos de contratos a suscribir

Dependiendo de las partes intervinientes en el negocio, existirán unas u otras relaciones jurídicas. Lo más normal es que existan 3 partes:

• El propietario del inmueble.
• El gestor del negocio.
• El usuario final o “co-liver”.

En cuanto a la relación existente entre el propietario y el gestor, lo más común (al igual que en el sector hotelero) es que ambos suscriban un contrato de arrendamiento de servicios o de gestión por el cual el propietario pone a disposición del gestor el inmueble para que, a cambio de un precio, gestione el negocio de co-living. En cuanto a la relación entre el gestor y el usuario final, el contrato que se suscribirá dependerá de diversos factores como la duración o los derechos y obligaciones a los que ambos quieren estar:

1. Contrato de arrendamiento de vivienda: las partes firmarán un contrato de arrendamiento de vivienda, sobre el cual aplicará el Título II de la Ley de Arrendamientos urbanos (En adelante, LAU), para el caso de que el co-living vaya a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, lo cual no suele ser lo buscado, y se trate de un espacio habitable, para lo cual la habitación privada ha de contar con servicios elementales como baño y cocina individual; dado que dichas cualidades no siempre se cumplen, esta tipología de contrato no suele ser la más habitual.
2. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda: las partes suscribirán un contrato para uso distinto del de vivienda, sobre el cual regirán la voluntad de las partes y el Título III de la LAU, cuando el arrendamiento tenga carácter temporal y, de nuevo, se trate de un espacio habitable. Se ha de tener en cuenta que la fianza de dos meses ha de ser entregada al gestor para su posterior depósito.
3. Contrato de arrendamiento de habitación: las partes acordarán este pacto, sobre el que rige el acuerdo entre las partes y los artículos 1542 a 1582 del Código Civil, cuando lo que se arriende sea tan solo la habitación, aunque, además, se ceda el uso compartido del resto de estancias del edificio.
4. Contrato de hospedaje: finalmente, las partes pueden suscribir un contrato de hospedaje, al que se aplican las normas del Código Civil, en el supuesto de que, junto con el alojamiento se presten otro tipo de servicios complementarios típicos del sector hotelero como que exista recepción 24 horas, se cambie la ropa de cama cada semana, etc.

Como se ve, las posibilidades de las que goza el gestor son amplias, no obstante, lo cierto es que −como hemos referido− todavía existe en esta modalidad cierta inseguridad jurídica tanto a nivel nacional como a nivel comunitario que esperemos, quede subsanada durante los próximos meses de cara a que esta solución habitacional pueda desarrollarse exponencialmente en España, tal y como está previsto que ocurra.