Alquiler de vivienda: Aplicación de la reducción del 60% en el IRPF

Alquiler de vivienda: ¿Cuándo puedo reducir el 60% del IRPF?

Derecho Inmobiliario 20 Eduardo BeltránEduardo Beltrán

En un entorno económico en el que cada vez hay más propietarios que arriendan sus viviendas, es importante recordar que la normativa que regula la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece, como incentivo para fomentar la oferta de viviendas arrendadas, la posibilidad de que los arrendadores apliquen un beneficio fiscal consistente en una reducción del 60% en los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, cualquiera que sea la edad del arrendatario. (artículo 23.2 LIRPF)

A modo de ejemplo, en el caso de que una persona física tenga un piso arrendado por el que reciba mensualmente en concepto de alquiler 1.000 euros y los gastos deducibles que ocasione la vivienda durante el ejercicio sean de 450 euros, por ejemplo, gastos de comunidad de 250 euros e IBI de 200 euros, con la aplicación de la citada reducción, obtendrá el rendimiento neto reducido (es decir, la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, con aplicación de la reducción del 60%), del siguiente modo:

 

  • Rendimiento integro: 12.000 euros
  • Gastos deducibles 450 euros
  • Rendimiento neto: 11.550 euros (12.000 – 450)
  • Reducción del 60%: 6.930 euros (11.550 euros * 60%)
  • Rendimiento neto reducido: 4.620 euros (11.550- 6.930)
  • Cifra sobre la que tributará el arrendamiento: 4.620 euros.

 

Como se puede observar, se trata de un incentivo fiscal que puede suponer un ahorro importante en la cuota del IRPF para todos aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler. A este respecto, hay que destacar que el arrendamiento de viviendas ha sufrido una gran transformación en los últimos años dando lugar a diversas formas de ofrecer en alquiler nuestros inmuebles, como puede ser el cada vez más presente alquiler turístico a través de plataformas de Internet, como AirBnB o Homeaway, el cual ha pasado a ser una fuerte competencia frente a los alquileres tradicionales. Pues bien, la aplicación de dicho incentivo fiscal ha originado controversia a la hora de determinar si es aplicable exclusivamente a los arrendamientos de vivienda “habitual” o, si por el contrario, resultaría también aplicable a los arrendamientos de vivienda por temporada (turísticos) y a los arrendamientos de vivienda para estudiantes.

Respecto a la aplicación de la citada reducción en los arrendamientos de vivienda por temporada, la posición adoptada por la Dirección General de Tributos (DGT) ha sido la de concluir que si el arrendamiento se efectúa por temporadas, verano o cualquier otra, esta reducción no resultaría aplicable en la medida que no satisface la necesidad permanente de residencia. No obstante lo anterior, en contraposición con el criterio de la DGT, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (TEAR) se pronunció estimando la reclamación presentada por un contribuyente y concluyendo que la Ley del IRPF no condicionaba la aplicación de la citada reducción a que la vivienda sea habitual o permanente, por lo que la reducción resultaba de aplicación a todos los tipos de arrendamientos de vivienda entre ellos los de temporada.

Recientemente, en respuesta al recurso planteado por la AEAT frente a la anterior resolución del TEAR de Andalucía, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en  resolución de fecha 8 de marzo de 2018, se ha pronunciado en relación con la citada controversia adoptando el criterio que tanto la Agencia Tributaría como la Dirección General de Tributos aplicaba tradicionalmente. En opinión del Tribunal la cuestión estriba en determinar e interpretar el concepto de “arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda” debiéndose acudir de forma supletoria a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en la medida que no existe en el ámbito tributario un concepto jurídico de “arrendamiento de viviendas”. En la citada Ley, en su artículo 2.1 se establece que “ Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por otra parte, el artículo 3 de dicha norma señala que se considerará arrendamiento para uso distinto del de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea este de verano o cualquier otra.

Por tanto, la LAU en sus artículos 2 y 3 establece una clara distinción entre los arrendamientos que considera “arrendamiento de vivienda”– que son los que estarían afectados por la aplicación de la citada reducción debido a su carácter permanente- y los que se denominan “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”- es decir, los que se han concertado por temporada no estando afectados por la aplicación de la citada reducción. En base a lo anterior, el Tribunal concluye que la reducción del 60 por 100 será aplicable únicamente a los arrendamientos que la LAU califica como de vivienda en su artículo 2, no siendo de aplicación a los arrendamientos por temporada.

Es importante destacar que la resolución del TEAC se dicta en un recurso de alzada en unificación de criterio, por lo que tanto los órganos de la AEAT, como la Dirección General de Tributos y los Tribunales Económico-Administrativos están obligados a aplicar esta doctrina.

En relación con el arrendamiento de viviendas para estudiantes, el criterio general señalado por la Dirección General de Tributos (CV 1236-18 de 11 de mayo), es el de considerar que en la medida que se configure como un arrendamiento que va más allá de la mera temporada- es decir, que la vivienda se arriende por un periodo superior a un año y tenga como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante arrendatario, constituyendo la vivienda habitual de este durante ese periodo- resultará operativa la aplicación de la citada reducción.

Como podemos apreciar, el reciente pronunciamiento del TEAC clarifica finalmente el tratamiento de la reducción del 60 por 100 en el IRPF en los diferentes supuestos de arrendamiento de vivienda. Proporcionando una mayor seguridad jurídica al contribuyente, en aras a un mejor aprovechamiento y a una correcta aplicación de la norma, dejando al arrendamiento turístico de vivienda sin este importante beneficio fiscal.


Comentarios

    1. Buenas tardes Gorka, como ha podido observar en el articulo de referencia la DGT es bastante restrictiva con la aplicación de la reducción que nos ocupa. En este sentido, esta interpreta que en aquellos casos en los que el contrato de alquiler tenga una duración inferior a un año el arrendamiento no estará teniendo como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y por tanto, no será susceptible de aplicación la citada reducción. Un saludo.

  1. Buenas tardes,

    Soy el dueño de una vivienda en Francia, alquilada como vivienda habitual (contrato de alquiler de al menos 3 años).
    Tengo el derecho a la deduccion del 60% sobre el rendimiento neto como si la vivienda estuviera ubicada en España o solo se aplica cuando es una vivienda en España ?

    Gracias

    1. Buenos días,
      Usted obtendrá rendimientos por el alquiler de la citada vivienda sita en el extranjero debiendo incluirlos en su declaración de la renta, ya que, como contribuyente del IRPF tributa en España por los rendimientos de fuente mundial. Además, podrá deducir del citado rendimiento los gastos asociados al alquiler y en caso de que el destino del citado alquiler sea el de vivienda habitual, podrá aplicar la reducción del 60%.
      Un saludo.

    1. Buenos días,
      Siempre que el destino primordial del inmueble sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario será susceptible de aplicación la citada reducción, siendo exigible acreditar tal circunstancia mediante el correspondiente contrato de arrendamiento. Lo anteriormente señalado será de aplicación con independencia de que no se haya cumplido el año de duración ya que dicho inmueble tenía como destino constituir la vivienda habitual del arrendatario.
      Un saludo.

    1. Buenas tardes,
      Siempre que el destino primordial del inmueble sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario será susceptible de aplicación la citada reducción, siendo exigible acreditar tal circunstancia mediante el correspondiente contrato de arrendamiento. Lo anteriormente señalado será de aplicación con independencia de que no se haya cumplido el año de duración ya que dicho inmueble tenía como destino constituir la vivienda habitual del arrendatario.
      Un saludo.

  2. Pero no dice nada sobre los inmuebles alquilados como vivienda permanente por NO RESIDENTES, cuya residencia es en un país de la U.E, es si pueden o no aplicar la reducción del 60%. En cambio lo que sí dice, es que TODOS LOS GASTOS, según se la Ley IRPF, si son deducibles.
    Agradecería vuestros comentarios

    1. Buenos días,
      La Ley del impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) no permite la aplicación de esta reducción del 60% a los propietarios de inmuebles destinados al alquiler de vivienda, que no residan en España. En caso de que el propietario sea residente en España se podrá aplicar la citada reducción con independencia de que el arrendatario sea residente o no residente.
      Un saludo.

  3. Tengo mas de 35 años, estoy en la comunidad autónoma de Andalucía, un contrato de alquiler de la vivienda habitual (mas de un año), no me permite deducirme nada del alquiler » según establece la disposición transitoria decimoquinta de la Ley del Impuesto» he consultado dicha ley me indica que solo los arrendamientos anteriores a 2015. Y en la deducción autonómica no me deja deducir por tener mas de 35 años.

    1. Buenos días,
      Usted se refiere a la deducción por alquiler de vivienda habitual la cual no hay que confundir con la reducción por arrendamiento de vivienda habitual, se trata de beneficios fiscales diferentes. Como señala, podrán aplicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual los contribuyentes que hubieran celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 por el que hubieran satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de su vivienda habitual.
      Un saludo.

    1. Buenos días Claudia, debido a que se trata de contratos de más de un año que tienen como finalidad satisfacer la necesidad de vivienda habitual del arrendatario, sería susceptible de aplicación la reducción que aquí nos ocupa. Se tendría que realizar un contrato por habitación. Un saludo.

  4. Buenas. Tributo en Castilla y León un piso del país Vasco dentro del programa Bizigune. Se trata de una cesión del usufructo, pero son viviendas de alquiler a menor precio que gestiona el Gobierno Vasco. Gestión tributaria me pone pegas al decir que no es un arrendamiento. Es posible esto de no poder aplicar el 60% de reducción intentando hacer un bien social??? Ruego me aclare si esto de la cesión del usufructo para arrendamiento no puede pelearse como arrendamiento. Un saludo

  5. Buenas tardes.
    La pregunta es :
    ¿Si una empresa alquila una vivienda a una persona física, tiene esta persona física como arrendador, derecho a la reducción del 60% de los ingresos percibidos por este alquiler? Se supone que en el contrato figura que varios empleados van a residir en la vivienda por 5 años.
    Estará el alquiler exento de iva?
    Gracias

    1. Buenos días Toni, si queda claramente identificado en el contrato de arrendamiento que el destino del inmueble es satisfacer la necesidad permanente de vivienda habitual del empleado o empleados en concreto, no se pierde la reducción del 60% aunque el arrendatario sea una empresa. Por otro lado, el arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, es una operación exenta de IVA. Un saludo.

  6. Buenas tardes. Tengo un piso con 3 habitaciones, las cuales alquilo con un contrato por cada habitación, y cuya duración es de un año con finalidad de satisfacer la necesidad de vivienda habitual del arrendatario, lo cual me beneficia con la reducción del 60%. Sin embargo, durante el año 2020, dos habitaciones las alquilé por corta estancia entre los meses de julio y octubre, de forma que por estos ingresos no tengo reducción fiscal. ¿Perdería mi beneficio de reducción del 60% por el año 2020 en los contratos que hice de larga estancia, dado que por algunos meses de este año alquilé por corta estancia?

    En la declaración de renta hay un apartado por cada una de las casas que se tengan en propiedad. Pero, si para el año 2020 en una sola vivienda hay dos tipos de alquiler, es decir, de larga y corta estancia ¿Para una sola casa, a su vez, también habrían dos apartados en la declaración de renta, para distinguir los meses en que la casa ha estado alquilada por estas dos modalidades de alquiler, de forma que por unos meses de alquiler de larga estancia yo pueda beneficiarme de la reducción del 60%?

    Gracias de antemano y quedo atenta a su respuesta

    1. Buenas tardes Paula, cuando el destino primordial del arrendamiento (aunque se trate de una habitación) sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario se podrá aplicar la reducción de referencia. Por favor, para más información al respecto le rogamos que se ponga en contacto con nosotros. Un saludo.

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