¿Cómo afecta el reciente Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, a arrendadores y arrendatarios?

Fiscal, Noticias Segarra 0 David CallejaDavid Calleja

Lo primero que hemos de tener en cuenta es que lo contemplado en el Real Decreto-ley 11/2020 (en lo sucesivo, “RD-L”) es únicamente aplicable a los arrendamientos de vivienda habitual, por lo que las medidas que en él se recogen no son trasladables a contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como son los de locales comerciales, naves industriales, etc., ni afectan a los arrendadores y arrendatarios de estos últimos inmuebles.

De igual forma, lo contemplado en el RD-L es aplicable únicamente en caso de que el arrendador y el arrendatario no hayan alcanzado previamente algún tipo de acuerdo amistoso sobre la reducción y/o aplazamiento y/o fraccionamiento de la renta arrendaticia.

Dicho lo anterior, el RD-L regula un paquete de medidas dirigidas al apoyo del alquiler de personas vulnerables, entre otras, la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prorroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Asimismo, se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.

El RD-L define en su artículo 5 los casos en los que se considera que una persona se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. A grandes rasgos se consideran como vulnerables las personas que se encuentren en situación de desempleo, las afectadas por expedientes de reducción temporal de empleo (ERTE), con reducción de jornada o autónomos que hayan visto reducirse sus ingresos y cuyos ingresos no lleguen al límite de tres veces el IPREM, 1.635,8 euros (incrementado por hijos y personas dependientes a cargo). Estos son los arrendatarios que tendrán derecho a solicitar alguna de las medidas/ayudas contempladas en el RD-L.

Como hemos señalado, entre las medidas recogidas en el RD-L se encuentra la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento para personas vulnerables. Para que opere la suspensión, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del RD-L, acompañando a su escrito los documentos acreditativos señalados en el artículo 6. Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquélla se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales.

Asimismo, el RD-L recoge la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual para aquellos contratos que estén cercanos al vencimiento. El artículo 2 establece que para aquellos contratos de arrendamiento en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita del artículo 10.1 de la ley de Arrendamientos Urbanos del 94, el arrendador deberá aceptar, a menos que haya otro acuerdo entre partes, a solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Por otro lado, el RD-L establece una moratoria de deuda arrendaticia para aquellas personas (arrendatarios) que atendiendo al artículo 5 se encuentren en situación de vulnerabilidad. El procedimiento para solicitar esta moratoria dependerá de si la parte arrendadora se trata de: una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2; o, de una persona física.

Así, cualquier inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar la moratoria al arrendador cuando éste sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor.

En el plazo de un mes desde el 1 de abril de 2020, la persona vulnerable podrá pedir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes (artículo 4 RD-L). En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, entre el aplazamiento del pago del alquiler o incluso la condonación total o parcial de la deuda arrendaticia. Es decir, el propietario de la vivienda (arrendador) deberá escoger entre las siguientes alternativas:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa de COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia. Se fraccionarán las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Por otro lado, si se trata de un pequeño propietario (persona física), entendido como aquel que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino, voluntariamente, el aplazamiento del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes. El propietario tendrá 7 días laborables para aceptar las condiciones, pero en caso de no aceptar el aplazamiento o condonación el inquilino vulnerable tendrá acceso al programa de ayudas de financiación reguladas en el artículo 9 del RD-L. Estas ayudas podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de la renta de alquiler y se podrán beneficiar de ellas todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19.

En cualquier supuesto, se adopte –en su caso– un acuerdo amistoso o alguna de las medidas contempladas en el RD-L por parte del arrendador, resultará fundamental recoger por escrito la modificación temporal del contrato de arrendamiento que se produzca, mediante un Anexo al propio contrato firmado por ambas partes, ya que dicho documento servirá para acreditar y justificar ante la Agencia Tributaria cuando se ha efectuado y recibido –respectivamente– el pago de la renta de los meses que se vean afectados.

Por descontado, señalar que en nuestro despacho quedamos a su entera disposición para atender cualquier cuestión o asesoramiento que pudieran precisar en esta materia.


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