Las ventajas fiscales de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Fiscal 0 Eduardo BeltránEduardo BeltránMarc Domingo

En el contexto económico actual provocado por la pandemia del COVID-19, en el que están disminuyendo las inversiones privadas y se está vislumbrando la posibilidad de un aumento de la presión fiscal sobre personas físicas y jurídicas, se antoja crucial realizar una adecuada planificación económica y fiscal en la gestión del ahorro y las inversiones. En ese sentido, una de las posibilidades más interesantes que ofrece la legislación fiscal española en aras de reducir la tributación, es la posibilidad de aplicar un régimen especial en el Impuesto sobre Sociedades para “entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas”.

A este respecto, el Banco de España en un reciente estudio sobre la evolución del mercado de alquiler en España concluye que en los últimos años se aprecia una tendencia creciente del peso relativo del alquiler en el mercado residencial español. Uno de los factores que ha propiciado el aumento e impulso del mercado de arrendamiento de viviendas ha sido la aprobación de determinados beneficios fiscales entre los cuales hay que destacar el citado “Régimen Especial de Entidades dedicadas al Arrendamiento de Vivienda Habitual”, el cual ha supuesto una reducción de la carga fiscal de las empresas dedicadas a esta actividad mediante la aplicación de una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Sociedades

El mencionado régimen especial se encuentra actualmente regulado en los artículos 48 y 49 del Impuesto sobre Sociedades y se aprobó con la finalidad de estimular el mercado inmobiliario de viviendas en alquiler y dar respuesta a la necesidad social de contar con un parque de viviendas en alquiler.

¿CUALES SON LOS REQUISITOS QUE SE HAN DE CUMPLIR PARA PODER BENEFICIARSE DE ESTE RÉGIMEN ESPECIAL?

El artículo 48 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades señala los siguientes requisitos para poder acogerse al mencionado régimen:

  • Que la actividad económica principal de la sociedad sea el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español. Las viviendas tienen que haber sido construidas, promovidas o adquiridas por la entidad. Además, sólo se considerará arrendamiento de vivienda el previsto en el artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que excluiría el arrendamiento para uso turístico o de temporada.
  • Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a 8, y que permanezcan alquiladas u ofrecidas en alquiler durante al menos 3 años.
  • Contabilización separada de cada inmueble, para saber la renta correspondiente a cada vivienda.
  • En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas o de los activos cumplan los requisitos para la aplicación del régimen especial.

 

¿CUAL ES EL BENEFICIO DE ESTE RÉGIMEN ESPECIAL?

El artículo 49 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades prevé una bonificación del 85% a aplicar sobre la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas, lo que produce una disminución del tipo general del 25% aplicable en el Impuesto sobre Sociedades a un tipo especial del 3,75%. Estas rentas se calcularán restando al ingreso íntegro obtenido, los gastos deducibles relacionados con dicho ingreso, y los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.

A modo de ejemplo, si una sociedad cuya actividad es el arrendamiento de vivienda habitual obtiene un beneficio por importe de 100.000 euros, el importe resultante a pagar en concepto de Impuesto sobre Sociedades sería el siguiente:

Adicionalmente, las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el mencionado régimen especial podrán beneficiarse de un tipo impositivo de IVA superreducido del 4% en su adquisición. Para su aplicación se exigirá que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación de referencia y la entidad adquirente comunique esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación.

 

CONCEPTO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA COMO ACTIVIDAD ECONÓMICA

La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, en su artículo 5.1, exige para considerar actividad económica el arrendamiento de inmuebles, la existencia de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Por lo tanto, teniendo en cuenta el nuevo artículo 5.1 de la LIS, para que se considere que existe verdadera actividad económica y con ello poder optar por la aplicación de este régimen especial, actualmente resultará necesario contar con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Aunque desde la entrada en vigor de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, se considera necesario contar con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, durante la vigencia de la anterior regulación del Impuesto sobre Sociedades (Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades), la cual no contenía el actual artículo 5.1 LIS, esta exigencia no quedaba clara. Debido a ello, se discutió acerca de si devenía necesario cumplir con el requisito previsto en el artículo 27.2 de la LIRPF, consistente en la necesidad de tener una persona contratada y a jornada completa.

En este sentido, mientras que la Administración tributaria y algunos TSJ (como los de Madrid, Valencia o Cataluña) interpretaron que sí resultaba exigible cumplir con los requisitos del artículo 27.2 LIRPF, otros TSJ (como el de Castilla la Mancha) entendieron que el cumplimiento de dicho artículo de la LIRPF no devenía necesario por no venir así exigido por el tenor literal de la normativa del Impuesto sobre Sociedades entonces aplicable.

A este respecto, el Tribunal Supremo en su Sentencia número 2713/2020, de 23 de julio de 2020, dando por cerrado el debate entre los diferentes Tribunales Superiores de Justicia de las Comunidades Autónomas, estableció que el tenor literal del artículo 53 TRLIS, aplicable ratione temporis, no obligaba a las sociedades dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles a cumplir con los requisitos de la LIRPF.

En definitiva, los inversores que pretendan constituir una sociedad de arrendamiento de inmuebles y optar por este régimen especial, deberán tener en cuenta que la normativa actual del Impuesto sobre Sociedades exige la contratación de una persona a jornada completa. Asimismo, las sociedades ya constituidas que hayan aplicado el citado régimen durante los periodos impositivos en que la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades todavía no estaba vigente, y no tuvieran una persona contratada, podrán evitar que la Agencia Tributaria les exija la devolución de las bonificaciones aplicadas durante dichos periodos impositivos con base en la Sentencia del Tribunal Supremo número 2713/2020, de 23 de julio de 2020.


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