¿Suspende la obligación del pago de la renta de los alquileres la situación provocada por el COVID-19?

Noticias Segarra 0 Vicente SegarraVicente Segarra

En los últimos días, algunos de nuestros clientes han recibido comunicaciones de arrendatarios en las que les notifican que, debido al escenario de crisis en el que nos encontramos -a consecuencia de la pandemia de COVID-19-, han decidido suspender el contrato de arrendamiento o el pago de la renta derivada del mismo, basándose en el principio rebus sic stantibus, concepto del cual ya hemos hecho referencia en anteriores artículos.

Dada la incidencia que esta decisión de algunos arrendatarios puede originar en las relaciones arrendaticias, les informamos a continuación de nuestro criterio con relación a la aplicación del citado principio.

Rebus sic stantibus” es un aforismo latino que se traduce como “estando así las cosas” y que jurídicamente implica que las estipulaciones de los contratos pueden modificarse ante alteraciones sustanciales de las circunstancias que los motivaron.

Encontramos su reciente aplicación durante la crisis económica iniciada a finales de 2007, que hizo que particulares y empresas sufrieran serias dificultades para cumplir con sus obligaciones contractuales, al cambiar las circunstancias originalmente tenidas en cuenta cuando se formalizaron los contratos. En definitiva, la crisis causó que en los contratos se percibieran graves asimetrías entre los derechos y obligaciones asumidas inicialmente por las partes. Ello dio lugar a que la jurisprudencia considerara la crisis económica como un factor determinante que, en determinados casos, podía justificar la modificación de los contratos para equilibrar las prestaciones que habían sido alteradas por la crisis, incluso cuando alguna de las partes no estuviera de acuerdo con la modificación del contrato.

Al hilo de esta doctrina jurisprudencial, de entre las que cabe destacar las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 y 15 de octubre de 2014, algunos arrendatarios, como decíamos al principio, pretenden suspender sus contratos de arrendamiento o dejar de pagar las rentas arrendaticias durante el período de duración de la actual crisis del coronavirus.

No obstante, entendemos que la postura de estos arrendatarios respecto de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no es ajustada a Derecho, por los siguientes motivos:

  • La cláusula rebus sic stantibus no es de aplicación automática, ya que su aplicabilidad depende de que, en cada caso concreto, se den las circunstancias adecuadas que la justifiquen. Consecuentemente, su aplicación no puede ser decidida unilateralmente por una de las partes del contrato de arrendamiento, sino que o bien su aplicación es fruto del consentimiento de todas las partes contratantes o, en su defecto, debe ser aplicada por decisión judicial, a instancia, naturalmente, de la parte que pretenda su aplicación.
  • Solamente cabe aplicarla en aquellos contratos en que las partes no hayan acordado excluirla, ya sea de forma expresa o previendo en el contrato un régimen de asunción de riesgos explícito para casos de fuerza mayor.
  • No debe ser aplicada en cualquier supuesto de pérdida de ingresos de la parte arrendataria, sino que su aplicación exige que los eventos ocurridos tras la formalización del contrato -es decir, la crisis-, conlleven la ruptura de la equivalencia de las contraprestaciones asumidas por las partes. En concreto podrá aplicarse, en aquellos supuestos en los que el cambio de las circunstancias, conlleven que la actividad económica o de explotación obtenga un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación). El evento que altere las circunstancias debe tener una incidencia relevante o significativo en la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. No obstante, hay que señalar, que la valoración de las contraprestaciones de las partes no cabe realizarla en un ámbito temporal limitado de quince días, como es la duración del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ya que ello sería contrario al principio de seguridad jurídica y obligaría a la continua revisión de todos los contratos. Uno de los elementos que ha venido exigiendo la jurisprudencia para la aplicación de la regla rebus sic stantibus es la permanencia o duración de las circunstancias que producen la alteración en el equilibrio económico del contrato, de tal modo que, para que la regla sea aplicable, se requiere que la ruptura del equilibrio tenga expectativas razonables de duración y no sea transitoria; y ello es lógico si tenemos en cuenta que la regla rebus sic stantibus supone una modificación de las obligaciones inicialmente asumidas por las partes, es decir, una alteración de uno de los principios fundamentales del Derecho civil en materia contractual, el pacta sunt servanda (lo pactado obliga), conforme al cual el contrato obliga a los contratantes y debe ser cumplido conforme a lo convenido.

 

 

En la actualidad, ha sido la aplicación de las medidas de contención adoptadas por el gobierno de la nación con relación a la pandemia de COVID-19, lo que ha provocado la caída de ingresos y de actividad de muchas empresas. Sin embargo, el escaso tiempo que ha transcurrido desde su entrada en vigor, y la incertidumbre existente respecto de su duración, hace difícil -por no decir imposible- la evaluación de los resultados económicos de estas nuevas circunstancias, es decir, si van a comportar un resultado reiterado de pérdidas o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio de los arrendatarios. Por ello, consideramos que la propuesta de suspender en este momento los contratos de arrendamiento o el pago de las rentas, no se ajusta a Derecho, sin perjuicio de que en caso de que la crisis se prolongara en el tiempo, sí podría resultar de aplicación la regla rebus sic stantibus. Aunque en tal caso, como hemos indicado anteriormente, ello nunca podría hacerse unilateralmente por la parte arrendataria.

No obstante, consideramos que cabría analizar otras líneas de actuación por los arrendadores que ayudaran a los arrendatarios a superar estos difíciles momentos, como podría ser un aplazamiento en el pago de las rentas arrendaticias o, incluso, una disminución temporal de su importe, pero siempre por la vía del acuerdo de ambas partes.

Por último, queremos indicarles que quedamos a su disposición para cuantas aclaraciones o comentarios estimen oportunos con relación a este asunto.


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